בתקופה בה הריבית בארה"ב עומדת לעלות (אולי כבר בדצמבר ש.ז.) קיים שם לחץ על נאמנויות המקרקעין ( REIT) , שכן רובן ככולן ממונפות משמעותית. עקב כך, גיוס הכספים על ידי גופים שכאלה בישראל הינו קל יותר יחסית , מה גם שתאבון הסיכון של המשקיע הישראלי ושל גופים מוסדיים בארץ עושה אותם מטרה נוחה יותר למגייסי הכספים.
למה לו למשקיע הישראלי לשים את כספו באג"ח או ביחידות השקעה של חברות חדשות לבקרים הפוקדות את ישראל עם מצגות צבעוניות ומרשימות על ביצועים , וביצועים כביכול של השקעותיהן.
גולד פרידנפלד הצביע לאחרונה (כלכליסט 28.10.15) על נקודות התורפה שבגיוס ההון הנוכחי על ידי ECI. אורן פרוינד מצידו (באותו עיתון/תאריך) מתייחס לתשקיף של סטורוברי פילדס האמריקנית השואפת לגייס 250 מליון ש"ח .מעניין לציין כי "מעלות" העניקה לחברה דירוג A בעוד אשר דירוגן של עשר חברות ה REIT הנבחרות בארה"ב מדורגות ברובן B , ובחלקן C וזאת לאור מינופן .( ( TEN BEST REITS FOR 2015" גם אם תאמר שסטרוברי פילדס ו - ECI, ששתיהן גמדיות יחסית בסקטור המקרקעין בארה"ב , הן משכמן ומעלה מכול חברות ה- REIT האמריקניות , עדיין עומד המשקיע הישראלי ממול לעובדות הבאות:
- מינוף משמעותי שמשמעותו סיכון גבוה יותר , ועלויות ההולכות וגדלות בחודשים הקרובים.
- הערך הנכסי מושפע תכופות , ועד כדי 80%
, משיערוך הנכסים בין אם על ידי המנפיקה עצמה ובין אם על ידי צד ג'
ההשקעה בחברת מקרקעין בודדת מהווה אסטרטגיה שמשמעותה רמת סיכון גבוהה יותר.
אם דווקא הינך שואף כמשקיע לקחת חלק בשוק המקרקעין בארה"ב , הרי שיש לך האפשרות לעשות זאת בדרך בטוחה וזולה יותר , דהיינו: רכישה של יחידות בסלסלת ETF שבתחום המקרקעין , לרבות כאלה המתמחות בתחום של בתי חולים / מרפאות /בתי אבות.
אם נבחן לרגע את מספריהן של 17 ה- REIT שבסקטור המקרקעין האמריקני נגלה כי:
- תשואתן בשלוש שנים האחרונות היתה בין 6% לבין 44% .
- עלות ההוצאות הממוצעת (
EXPENSE RATIO) עומדת על 0.40%
תשואתן בשנה האחרונה נעה בין 0% ל- 14.50%
ועם כל הכבוד למגייסי כספים אגרסיביים המצביעים בהתלהבות על התרכזותם בנישות בטוחות יחסית, כגון תחום הבריאות, הרי בנתונים של השנתיים האחרונות (שנים שהיו חיוביות בשווקי ארה"ב ובעולם) אין כדי להגביר את תאבון ההשקעה באירגונים כמו סטרוברי פילדס:
מחיר המניות של ענקיות ה- REIT בתחום בתי חולים / קליניקות / בתי אבות בארה"ב עומד כיום על רמתו שלפני שנתיים (HR; VTR:HCN) הווה אומר, אם היית משקיע בהן בקיץ 2013 היית תשואתך להיום אפסית.
לסיכום:
הגם שהשקעה במקרקעין נחשבת ל"השקעה אלטרנטיבית" (אלטרנטיבית להשקעה במניות ואג"ח) הרי שאין השקעה שכזו מנוטרלת שוק, קל וחומר בתקופה בה הריביות עומדות לעלות.
אם ברצון המשקיע לגוון את השקעותיו, או להשאר מנוטרל- שוק בתקופה של תנודתיות ניכרת, מוטב לו שיבחר בקרנות גידור ותיקות ומוכחות בתחום אסטרטגיית הלונג/שורט ,או בניירות ערך עם תשואה אשר תתאים את עצמה לעליות בריבית השוק ובאינפלציה.
אינני שולל ומבקר את מי ממגייסי הכספים או את מצגותיהם.ברם, למען יתר הגינות ושקיפות רצוי היה להתייחס יותר לעומק לנתוני המאקרו.
הכותב : מוטי אריאלי – ציריך [email protected] |
